Les Diagnostics Immobiliers en détail

Lors de la vente d'un logement, plusieurs diagnostics, « constats » ou « états » réunis à la demande des professionnels de l'immobilier dans un dossier de diagnostic technique, doivent être fournis par le vendeur. Ordonnance du 8 juin 2005 (art. L.271-4 à L.271-6 du CCH).

Diagnostic Loi Carrez

DIAGNOSTIC OBLIGATOIRE AVANT UNE VENTE

Pour quels bâtiments ?

La mention de la superficie de la partie privative d'un logement en copropriété est obligatoire dans tout avant-contrat et dans tout acte authentique de vente. Sont exclus de cette obligation, les caves, garages, emplacements de stationnement ainsi que les lots ou fractions de lots inférieurs à 8 mètres carrés.

Quel contenu ? Quelles obligations ?

La superficie à prendre en compte est celle des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre. A défaut de mention de la superficie, l'acquéreur peut demander au juge la nullité de l'acte, au plus tard dans le délai d'un mois à compter de la signature de l'acte authentique. Il peut demander la nullité de l'avant-contrat sans attendre l'acte authentique ; en revanche, lorsque la superficie a été omise dans l'avant- contrat, mais figure dans l'acte authentique, l'acquéreur ne peut plus invoquer la nullité de la vente.

Si la superficie réelle mesurée conformément à la réglementation est inférieure de plus de 5% à la superficie indiquée dans l'acte authentique, l'acquéreur peut, dans le délai maximum d'un an à compter de l'acte authentique, demander au juge une diminution du prix au prorata du nombre de m² manquants.

Textes légaux :

Décret no 97-532 du 23 mai 1997 - Loi no 96-1107 du 18 décembre 1996 - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965

Diagnostic Amiante

DIAGNOSTIC OBLIGATOIRE AVANT UNE VENTE

Pour quels bâtiments ?

Si le logement est situé dans un immeuble (maison individuelle ou immeuble collectif), dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, un état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits de construction contenant de l'amiante, doit être produit par le vendeur au plus tard à la date de l'avant-contrat ; il est annexé à tout avant-contrat ou, à défaut d'un avant-contrat, à l'acte de vente notarié. A défaut, le vendeur ne peut se décharger de la garantie des vices cachés relatifs à la présence d'amiante.

Quel contenu ?

Cet état comprend, le cas échéant, deux éléments :

Un constat qui indique la localisation et l'état de conservation des matériaux et produits contenant de l'amiante dans les parties privatives. Ce constat est établi par un contrôleur technique agréé ou un technicien de la construction assuré pour ce type de mission ; ce dernier doit détenir une attestation de compétence d'un organisme dispensant une formation certifiée.
Si le logement est situé dans un immeuble collectif et si le dossier technique portant sur les parties communes qui devait avoir été établi avant le 31 décembre 2005 (il en reste encore beaucoup à établir !), existe : la fiche récapitulative de ce dossier.

Textes légaux :

Arrêté du 21 novembre 2006 - Décret n° 2006-1114 du 5 septembre 2006 - Arrêté du 25 avril 2005

Le constat de risque d’exposition au plomb

DIAGNOSTIC OBLIGATOIRE AVANT UNE LOCATION

Pour quels bâtiments ?

Le constat de risque d'exposition au plomb doit être fourni si le logement est situé dans un immeuble (y compris une maison individuelle) construit avant le 1er janvier 1949, quelle que soit la zone géographique. Il ne porte que sur les parties privatives à usage d'habitation, y compris les éléments extérieurs (volets) d'une maison individuelle. Par ailleurs, les parties communes d'un immeuble, que celui-ci soit en copropriété ou non, devront également faire l'objet d'un constat de risque d'exposition au plomb, au plus tard le 12 août 2008, mais il n'a pas à être remis au locataire qui pourra toutefois demander à le consulter.

Quel délai de validité ? Quelles obligations ?

Il doit avoir été établi moins de six ans avant la date de signature du contrat de location et, à compter du 12 août 2008, être annexé au contrat de location lors de sa signature. Toutefois, si le CREP établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils réglementaires, sa validité n'est pas limitée dans le temps ; il n'y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque nouveau contrat de location : le constat initial est alors joint à chaque contrat de location. Si le constat de risque d'exposition au plomb met en évidence la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations supérieures au seuil limite, le propriétaire doit en informer les occupants et les personnes amenées à faire des travaux dans l'immeuble ou la partie d'immeuble concernée ; il doit sans attendre procéder, à ses frais aux travaux appropriés pour supprimer les risque d'exposition au plomb, tout en garantissant la sécurité des occupants. A défaut, le propriétaire s'expose à recevoir une injonction du préfet. En l'absence, lors de la signature du contrat de location, de la remise d'un CREP, ou à défaut de faire, avant la mise en location, les travaux nécessaires le cas échéant, la responsabilité pénale du propriétaire peut être engagée au titre du manquement à ses obligations particulières de sécurité et de prudence.

Quel contenu ?

Le CREP présente un repérage des revêtements contenant du plomb : il consiste à mesurer la concentration en plomb de tous les revêtements du bien concerné, afin d'identifier ceux contenant du plomb, qu'ils soient dégradés ou non, à décrire leur état de conservation et à repérer, le cas échéant, les facteurs de dégradation du bâti. Les résultats du constat du risque d'exposition au plomb doivent permettre de connaitre, le cas échéant, le risque immédiat lié à la présence de revêtements dégradés contenant du plomb, mais aussi le risque potentiel lié à la présence de revêtements en bon état contenant du plomb. Contrairement à ce que croient beaucoup de vendeurs, il ne comprend pas l'obligation de rechercher l'existence de canalisations en plomb. Une notice d'information, qui résume les effets du plomb sur la santé et les protections à prendre en présence de revêtements contenant du plomb, est annexée au constat de risque d'exposition au plomb.

Textes légaux :

Décret n° 2006-1114 du 5 septembre 2006 - Arrêté du 25 avril 2006 - Arrêté du 25 avril 2006

L’état relatif à la présence de TERMITES

DIAGNOSTIC OBLIGATOIRE AVANT UNE VENTE

Pour quels bâtiments ?

En cas de vente d'un immeuble bâti (maison individuelle ou immeuble collectif) dans l'une des zones géographiques ayant fait l'objet d'un arrêté préfectoral, (dans de nombreux départements), un état relatif aux termites datant de moins de six mois et établi par un expert, doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte de vente notarié. Lorsque la vente porte sur un bien situé dans un immeuble en copropriété, le diagnostic termites porte exclusivement sur la partie privative du lot.

Quel contenu ? Quelles obligations ?

L'état relatif à la présence de termites doit identifier l'immeuble concerné, indiquer les parties visitées et celles n'ayant pu être visitées, les éléments infestés ou ayant été infestés par la présence de termites et ceux qui ne le sont pas. En l'absence de l'état relatif aux termites en cours de validité lors de la signature de l'acte de vente notarié, le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante ; il demeure responsable si l'acquéreur découvre la présence de termites.

L’état des risques naturels et technologique (ERNT)

DIAGNOSTIC OBLIGATOIRE AVANT UNE VENTE

Pour quels bâtiments ?

Depuis le 1er juin 2006, si l'immeuble bâti (maison et immeuble collectif) ou non bâti (terrain), quelles que soit sa destination, est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques, ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans une zone de sismicité définie par décret, un état des risques naturels et technologiques doit être annexé à tout avant-contrat ou, à défaut d'avant-contrat, à l'acte de vente notarié. Cette obligation s'applique aux ventes d'immeubles à construire, mais non aux contrats de construction d'une maison sans fourniture de terrain.

Quel contenu ?

L'état des risques naturels, technologiques ou sismiques mentionne les risques naturels, technologiques ou sismiques auxquels est exposé le bien à vendre (immeuble collectif, maison ou terrain) ; il est accompagné des extraits de documents permettant de localiser l'immeuble au regard des risques encourus (documents graphiques, note de présentation du plan de prévention des risques naturels ou technologiques ou sismiques, documents permettant une délimitation et une qualification des phénomènes).

Quel délai de validité ? Quelles obligations pour le vendeur ?

L'état des risques doit être établi moins de six mois avant la date de la promesse de vente ou de l'acte réalisant ou constatant la vente (compromis de vente ou acte de vente notarié). Il est établi par le vendeur sur un formulaire type réglementaire disponible à la mairie, la préfecture ou sur internet, et à partir des informations fournies par le préfet, consultables en mairie ou préfecture (le cas échéant, frais de reproduction et d'expédition des informations à la charge du vendeur). Le vendeur est responsable du contenu de cet état ; il peut se faire assister pour le dresser par tout professionnel de son choix.

Si après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l'immeuble est inscrite dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans une zone de sismicité ou si l'arrêté préfectoral fixant la liste des communes concernés fait l'objet d'une mise à jour, le dossier de diagnostic technique doit être complété lors de la signature de l'acte de vente notarié par un état des risques naturels et technologiques ou par la mise à jour de l'état existant. Quelle que soit la zone géographique, en plus de l'ERNT, le vendeur doit informer l'acquéreur par écrit des sinistres dont il a connaissance, qui ont affecté l'immeuble bâti (immeuble collectif ou maison) et donné lieu à une indemnisation au titre d'une catastrophe naturelle ou technologique depuis 1982. Cette information doit être mentionnée dans l'acte authentique. A défaut d'annexion de l'ERNT ou à défaut d'information relative aux sinistres survenus, l'acquéreur peut demander au juge la résolution du contrat ou une diminution du prix.

Textes légaux :

Code de l'environnement - Ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 - Loi n° 2003-699 du 30 juillet 2003

L’état des risques naturels et technologique (ERNT)

DIAGNOSTIC OBLIGATOIRE AVANT UNE LOCATION

Pour quels immeubles ?

Même champ d'application que pour l'ERNT avant vente Il doit être annexé au bail depuis le 1er juillet 2006.

Quel délai de validité ? Quelles obligations ?

L'état des risques doit être établi moins de six mois avant la date de signature du contrat de location. Il est établi par le propriétaire qui est responsable son contenu ; il peut se faire assister pour le dresser par tout professionnel de son choix. A défaut d'annexion de l'état des risques au bail ou à défaut d'information relative aux sinistres survenus, le locataire peut demander au juge ma résolution du bail ou une diminution du prix.

Quel contenu ?

Textes légaux :

Code de l'environnement - Ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 - Loi n° 2003-699 du 30 juillet 2003

Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

dpe

DIAGNOSTIC OBLIGATOIRE AVANT UNE VENTE

Pour quels bâtiments ?

Ce diagnostic concerne les bâtiments ou partie de bâtiment clos et couverts, maison individuelle ou immeuble collectif à usage principal d'habitation. Ne sont toutefois pas concernés, notamment :

les constructions provisoires prévues pour une durée d'utilisation n'excédant pas deux ans et les bâtiments indépendants (maison par exemple) dont la surface hors ouvre brute est inférieure à 50 m² ;
les monuments historiques classés ou inscrits à l'inventaire en application du code du patrimoine ;
les bâtiments sans système de chauffage ou dotés comme seul système de chauffage d'un foyer ouvert.

Quel contenu ?

Le diagnostic de performance énergétique est destiné à comparer et estimer la performance énergétique du logement. Il indique suivant les cas, soit la quantité d'énergie effectivement consommée (sur la base de relevés de consommations d'énergie), soit la quantité estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou du logement. Le logement (ou le bâtiment) est classé par une étiquette énergie le situant dans une grille d'évaluation classant les bâtiments suivant leur performance énergétique et par une seconde étiquette indiquant les émissions de gaz à effet de serre liées aux consommations d'énergies estimées ou relevées. Le DPE est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance. Son contenu diffère suivant l'âge et les caractéristiques du bien immeuble vendu : maison individuelle, ou appartement dans un immeuble collectif avec installation de chauffage et de production d'eau chaude individuelle ou collective ; propriété d'une personne unique ou non. Lorsque le logement est situé dans un immeuble collectif (copropriété ou société par exemple) qui bénéficie d'un dispositif collectif de chauffage, de climatisation ou de production d'eau chaude, le vendeur peut, à ses frais, obtenir du propriétaire du dispositif collectif, de son mandataire ou du syndic de copropriété, les informations utiles pour l'établissement du diagnostic à savoir : la quantité annuelle d'énergie consommée pour ce bâtiment ou cette partie de bâtiment par le dispositif collectif, le calcul ou les modalités ayant conduit à la détermination de cette quantité et une description du dispositif collectif et de son mode de gestion.

Quel délai de validité ? Quelles obligations pour le vendeur ?

Le diagnostic de performance est valable dix ans. L'obligation de fournir un DPE s'applique :

Aux ventes de bâtiments existants, depuis le 1er novembre 2006 : il doit être annexé à tout avant-contrat ou, à défaut d'avant-contrat, à l'acte authentique. En cas de vente, le propriétaire tient le diagnostic à la disposition de tout candidat acquéreur qui en fait la demande, dès la mise en vente du logement
Aux constructions neuves dont le permis est déposé postérieurement au 30 juin 2007. En cas de construction d'une maison ou d'un logement dans un immeuble collectif ou en cas d'extension d'un bâtiment, il doit être remis par le constructeur, l'entrepreneur ou le promoteur au propriétaire final (l'acquéreur) au plus tard au moment de la réception. De ce fait, s'il s'agit d'une vente d'immeuble à construire (vente en l'état futur d'achèvement, notamment), le diagnostic n'est pas nécessairement annexé à l'acte authentique.

Le diagnostic de performance énergétique n'a qu'une valeur informative : l'acquéreur ne peut se prévaloir des informations contenues dans ce diagnostic à l'encontre du vendeur. Lorsque l'installation intérieure d'électricité a été réalisée depuis plus de quinze ans, un état de cette installation devra être produit par le vendeur à l'acquéreur. Il est réalisé sur l'ensemble de l'installation électrique privative des locaux à usage d'habitation et leurs dépendances.

Textes légaux :

Décret n° 2007-363 du 19 mars 2007 - Décret n° 2006-1653 du 21 décembre 2006 - Arrêté du 15 septembre 2006

Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

DIAGNOSTIC OBLIGATOIRE AVANT UNE LOCATION

Pour quels bâtiments ?

Le propriétaire doit fournir un diagnostic de performance énergétique au locataire à compter du 1er juillet 2007. Cette obligation s'applique à la location d'une maison ou d'un appartement situé dans un immeuble collectif à usage principal d'habitation.

Ne sont pas concernés, les constructions provisoires prévues pour une durée d'utilisation n'excédant pas deux ans, les bâtiments indépendants (maison par exemple) dont la surface hors brute est inférieure à 50m² ; ni les locaux qui n'utilisent pas d'énergie pour réguler la température intérieure (chauffage ou climatisation) pour une occupation humaine. Lorsqu'il s'agit d'un logement situé dans un immeuble collectif, le diagnostic de performance énergétique porte sur les parties privatives du lot.

Quel délai de validité ? Quelles obligations ?

Le DPE avant location est valable 10 ans. A compter du 1er juillet 2007, il doit être annexé au bail lors de sa signature ou de son renouvellement. Cette obligation ne s'applique pas en cas de reconduction tacite du bail, cession de bail, échange de logements. A compter du 1er juillet 2007, le propriétaire tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire qui en fait la demande. Le DPE n'a qu'une valeur informative : le locataire ne peut se prévaloir des informations contenues dans ce diagnostic à l'encontre du propriétaire.

Quel contenu ?

Textes légaux :

Décret n° 2007-363 du 19 mars 2007 - Décret n° 2006-1653 du 21 décembre 2006 - Arrêté du 15 septembre 2006

L’état de l’installation intérieure de GAZ

DIAGNOSTIC OBLIGATOIRE AVANT UNE VENTE

Pour quels bâtiments ?

Lorsque l'installation intérieure de gaz du logement a été réalisée depuis plus de quinze ans, le vendeur doit en fournir un état. Il est demandé pour la maison ou les parties privatives à usage d'habitation d'un immeuble et leurs dépendances, selon un modèle réglementé. Il doit dater de moins de trois ans.

Quel contenu ?

Il doit contenir la description de l'état des appareils fixes de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire ou mettant en ouvre un moteur thermique, alimenté par le gaz ; l'état des tuyauteries fixes d'alimentation en gaz et leurs accessoires ; l'aménagement des locaux ou fonctionnent les appareils à gaz, permettant l'aération de ces locaux et l'évacuation des produits de combustion. A compter du 1er novembre 2007, en l'absence de cet état lors de la signature de l'acte de vente notarié, le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices aches correspondante. Deux documents peuvent toutefois tenir lieu d'état de l'installation intérieure de gaz, dés lors qu'ils ont été établis depuis moins de trois ans à la date à laquelle l'état doit être produit : le certificat de conformité aux règles techniques et de sécurité effectué par un organisme agréé et le diagnostic réalisé avant le 1er novembre 2007 dans le cadre d'opérations organisées par les distributeurs de gaz.

Textes légaux :

Arrêté du 6 avril 2007 - LOI n° 2003-8 du 3 janvier 2003 - Arrêté du 6 avril 2007

L’état des installations intérieures d’électricité

DIAGNOSTIC OBLIGATOIRE AVANT UNE VENTE

Pour quels bâtiments ?

Lorsque l'installation intérieure d'électricité a été réalisée depuis plus de quinze ans, un état de cette installation devra être produit par le vendeur à l'acquéreur. Il est réalisé sur l'ensemble de l'installation électrique privative des locaux à usage d'habitation et leurs dépendances.

Quel contenu ?

Etabli à partir d'un modèle type réglementé, l'état de l'installation intérieure d'électricité vérifie l'existence et les caractéristiques :

d'un appareil général de commande et de protection, et de son accessibilité ;
d'au moins un dispositif différentiel de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre, à l'origine de l'installation électrique ;
d'un dispositif de protection contre les surintensités adapté à la section des conducteurs, sur chaque circuit ;
d'une liaison équipotentielle et d'une installation électrique adaptées aux conditions particulières des locaux contenant une baignoire ou une douche.

Il identifie :

les matériels électriques vétustes, inadaptés à l'usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension ;
les conducteurs non protégés mécaniquement.

Quelles obligations ?

A compter du 1er janvier 2009 (nous attendons le décret d'application), en l'absence, lors de la signature de l'acte de vente notarié, de l'état relatif aux installations d'électricité, le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. Deux documents peuvent toutefois tenir lieu d'état de l'installation intérieure d'électricité, dès lors qu'ils ont été établis depuis moins de trois ans à la date à laquelle l'état doit être produit : le certificat de conformité aux règles techniques et de sécurité effectué par un organisme agréé, et le diagnostic réalisé avant le 1er novembre 2007 dans le cadre d'opérations organisées par les distributeurs d'électricité.

Textes légaux :

Loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 - Décret n° 2008-384 du 22 avril 2008

Les Diagnostics Immobiliers en détail

Diagnostic Loi Carrez

Diagnostic Amiante

Le constat de risque d’exposition au plomb

L’état relatif à la présence de TERMITES

L’état des risques naturels et technologique (ERNT)

L’état des risques naturels et technologique (ERNT)

Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

L’état de l’installation intérieure de GAZ

L’état des installations intérieures d’électricité

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